GENERIQUE EMMMANUEL

Bienvenue dans Splash, le podcast qui jette un pavé dans la mare de l’économie. Je suis EmmanuelMartin, professeur d’éco en prépa à Rouen, et tous les lundis je décortique avec vous un sujet d’économie.

Aujourd’hui, on va parler de pratiques anticoncurrentielles, de maquis juridique, et d’action collective.

Pour cet épisode de notre série spéciale Immobilier, on s’intéresse aux syndics de copropriété.

JINGLE SPLASH IMMO

On a déjà parlé ensemble des agents immobiliers, une profession d’intermédiairede marché. Lessyndics de copropriété, c’est un autre genre de professionnels, mais qui profitent également de la « belle santé du marché immobilier », comme on dit dans les magazines – bref, des prix très élevés en ce moment.

Les agences immobilières profitent de ce qu’on appelle en économie une asymétrie d’informations : si vous n’avez pas le temps, ou pas envie d’éplucher tous les dossiers de locataires qui se pressent aux portes de votre deux-pièces à 1400€, alors vous le faites faire par une entreprise.

Les syndics de coprop1iété, c’est un peu différent: ce sont les propriétaires d’appartements qui leur délèguent la gestion d’un ce1tain nombre de dossiers, parce qu’… ben parce qu’ils n’ont pas vraiment lechoix de faire autrement en fait. On va le voir. Et du coup, leur rôle ne se limite pas à une seuletransaction ponctuelle. Ce sont plutôt des acteurs qui sont engagés dans une relation durable avecleurs mandataires Oes propriétaires), qui les paient souvent sans bien savoir ce qu’ils font. Et figurez-vous qu’ils en profitent…

Avant d’entrer dans les détails de cette relation, de quoi parle-t-on au juste

?

Si vous avez acheté un appartement, un parking, ou ce qu’on appelle plus généralement un « lot » dans une copropriété, vous allez être amené à partager des frais avec les autres propriétaires. Pour l’entretien desparties communes, les travaux éventuels, les espaces verts, etc., il faut bien se répartir la charge.

On pourrait se dire qu’il suffit que les copropriétaires élisent l’un ou l’une d’entre eux, au sein del’assemblée des copropriétaires. Et ça existe parfois

! Mais dans ce cas ça risque de tomber sur Roselyne, 78 ans, qui a du temps devant elle et connaît bien l’immeuble, mais pas forcément la réglementation sur le bout des doigts. Et Roselyne risque de travailler pour presque rien. Et qui la remplacera quand elle ne pourra plus s’en charger? Donc, dans laplupart des copropriétés, ce sont des professionnels qui s’en chargent. C’est ce que m’a expliqué Lionel Maugain, journaliste à 60 millions de consommateurs et spécialiste du sujet :

LIONEL MAUGAIN

Donc, le fonctionnement, c’est assez simple. Tous les ans, les copropriétaires se réunissentpréalablement. On a établi un ordre du jour qui répertorie tous les problèmes à régler dans la copropriété,notamment s’agissant des parties communes dans un immeuble. Il y a parfois souvent un ascenseur. Il y a des espaces verts. fl faut bien que le syndicat, l’association des copropriétaires, s’en occupe. Soit, ilss’en occupent eux même en désignant l’un des leurs, soit, ils mandatent en votant à la majorité sur labase d’un contrat. fl mandate un professionnel qui sera chargé essentiellement d’exécuter ce qu’on luidemandera.

EMMANUEL

Prenez des notes, là:

• Le « syndicat », c’est l’assemblée de tous les propriétaires.
• Le « syndic », c’est l’agent qui exécute les décisions prises par l’AG.
• On peut y ajouter le « conseil syndical » : ce sont les personnes qui se chargent d’être les interlocuhices du syndic, pour éviter que l’on convoque trop souvent une assemblée générale.

C’est le caractère collectif de la copropriété qui peut parfois poser problème

: contrairement à ce qu’on appelle habituellement un syndicat, ici tout le monde n’a pas nécessairementles mêmes intérêts à défendre. D’où le rôle

du syndic, selon Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers,et très bonconnaisseur du secteur :

HENRY BUZV-CAZAUX

Le syndic, il a un rôle que je compare à celui du maire d’une ville. fl doit conjuguer des intérêts divergents. On dit ce qu’on veut, mais structurellement, vous avez 25 copropriétaires et il n’y en a pas 2qui veulent la même chose. Et ça, ça veut dire que ce rôle d’arbih·e,pmfois un peu de shérif, doit aussifaire respecter la loi, d’ailleurs.

On n’aime pas quelqu’un qui a ce rôle-là. La deuxième raison, c’est que c’est un percepteur. Il appelledes charges. Il n’y a guère que 7ou 8 % qui constituent ses honoraires. Qu’est-ce qu’il appelle ? De quoi payer les factures pour les travaux, pour l’énergie. Voilà quelqu’un qui m’envoie des factures,essentiellement des factures. Je ne l’aime pas beaucoup.

EMMANUEL

On n’a pas le droit, en France, de ne pas avoir de syndic si on est dans une copropriété. Et la réglementation sur les travaux de rénovation, par exemple, ou encore l’entretien des ascenseurs, peut êtretrès compliquée à maîtriser. Donc, ça ouvre la porte à des professionnels qui se chargent de le faire pourvous, et avec lesquels la copropriété signe un contrat. Dans tous les contrats, il faut évaluer ce qui doitêtre fait, et à quel prix… Et ce n’est pas toujours évident.

LIONEL MAUGAIN

Par exemple, ce qu’on reproche souvent au syndic, c’est de pas assez, être à la fois réactif et pas assez présent. Donc, ce qu’il faut négocier dans le contrat, par exemple, c’est le nombre de visites annuellesqu’ils feront en compagnie de représentants du conseil syndical, du président, en l’occurrence, qui estquand même l’interlocuteur, le président du conseil syndical. Donc, il faut négocier un certain nombre de visites annuelles, après les tarifs. À regarder, c’est la vacation horaire. Parce que pmfois, il y a desabustarifaires. Quand, quand vous avez soit des tarifs devacation horaire à l’heure, trop élevés… Donc,il faut établir un rapport de confiance et donc humain, parce que ce n’est pas qu’un conh·at. Il faut aussi ressentir les gens, voir leur expérience. C’est un métier difficile et il est beaucoup critiqué et doncquand vous êtes syndic gestionnaire d’un immeuble, vous n’avez pas beaucoup de soirées déjà parce queles AG se

passent généralement le soir. Et puis les copras, les copropriétaires ils exigent souvent une intervention rapide, ce qui est légitime.

Quand il y a un gestionnaire qui s’occupe de 50 60 immeubles, comment peut-il faire ça correctement,même avec la meilleure des volontés ? C’est un des critères à regarder.

EMMANUEL

Enfait les prop1iétaires ont généralement du mal à évaluer le coût du travail du syndic en amont, maisaussi en aval de la signature du contrat. C’est ce qu’on appelle un aléa moral, en économie: une fois quevous avez signé le contrat, il est possible que le syndic ne fasse pas bien son boulot, ou avec des délaistrop élevés, ou à la va-vite. Et ça, ça tient à ce qu’on appelle une relation d’agence. Ici, la copropriété estle principal, et le syndic est l’agent. La copro paie le syndic en lui déléguant un certain nombre detâches. Mais les propriétaires n’y connaissent souvent rien, et en outre ils n’ont pas les moyens decontrôler dans le détail ce que fait le syndic ! Et puis, comment faire si vous lui écrivez des mails qui restent sans réponse pendant des mois… alors que vous avez signé un contrat pour un an ?

LIONEL MAUGAIN

Il faut s’y intéresser, puisque c’est quand même votre pah·imoine, c’est votre immeuble. Mais c’est horriblement compliqué. Les règles de copropriété, c’est rebutant. Y consacrer du temps, ce n’est pas marrant, c’est souvent h·èsjuridique.Et donc, c’est évident que les syndics profitent de ça en disant Bahnous, on va vous expliquer ce qu’on fait, la plupart du temps, mais des fois, quand ça les arrange, ils prennent une version qui les arrange. Comment interpréter tel texte ou tel autre ou telle nouvelle règle ? Et parfois, ils abusent effectivement de la crédulité des copropriétaires qui ne veulent pas non plus allerbeaucoup plus loin pour vérifier ce que disent les syndics, qui sont quand même payés pour savoir. Et çaoriente forcément leurs propos. Et effectivement,ils peuvent profiter de ce maquis juridique réglementaire.

EMMANUEL

Non seulement il y a un épais maquis réglementaire, mais le syndic, c’est un seul agent, alors quelacopropriété est constituée de plusieurs personnes qui peuvent ne pas être d’accord entre elles. HenryBuzy-Cazaux:

HENRY BUZV-CAZAUX

La deuxième chose, c’est qu’il a face à soi, une collectivité et la relation est beaucoup moins directe,elle est moins simple, il y a une dissymétrie. Et oui, il y a des syndics qui peuvent se dire cette assemblée je vais la… Ils peuvent êh·e tenter de la manipuler. Je vais êb·e un peu moins rigoureux avec telle ou telle disposition de la loi.Oui, c’est une tentation quand on est dans un métier de complexité et avec une relation qui est forcément complexe, avec une collectivité face à soi.

EMMANUEL

Résultat? Un lourd dossier, collecté par Lionel Maugain, qui a recensé des abus très répandus, à la fois sur la gestion des dossiers, et sur les tarifs facturés par les syndics.

LIONEL MAUGAIN

Donc ils s’en sont donnés à cœur joie, s’inventaient chaque année des nouvelles prestations facturées.Aujourd’hui, ce n’est plus possible et donc on a pu constater que c’était respecté. Après, y’a depuis d’autres tlJpes d’abus. C’est d’autres types de contournement. J’ai donné l’exemple. Lorsque vous vendezvotre appartement, vous devez fournir un document au notaire. Enfin, le syndic, vous n’avez pas le choix.Il faut donner l’état de voh·e position financière par rapport à la copropriété. Combien vous devezd’argent? Ça, c’est le syndic qui l’établit et s’en donne à cœurjoie.

EMMANUEL

A la fin des années 2010, on a vu les tarifs des syndics augmenter de 4 à 7°/o par an dans les grandes villes comme Paris ou Bordeaux. Face à ces abus, il y a eu des lois votées. Dans la loi ALUR de 2014, on trouvedes articles qui renforcent la concurrence entre les syndics. La loi Elan de 2018 estallée jusqu’à obliger àremettre en concurrence les syndics chaque année. L’idée est simple : vous n’aimez pas votre syndic?Changez-en !

Le problème, c’est que ces lois ont mis du temps à vraiment entrer en vigueur.

LIONEL MAUGAIN

Il a fallu attendre 4 ans pour que le texte réglementaire paraisse. Autre spécificité du syndic, c’est des lobbies puissants, puissants. Vraiment, parce qu’ils sont vraiment dans les couloirs des ministères. Et ilspeuvent laisser passer des lois. fls sont parvenus à reporter ce décret de 4-5 ans.

Et pendant tout ce temps-là, ils ont pu se gaver sur ce qu’on appelle l’état daté. Donc, on a fait lescalculs. Ils étaient à 600 euros, alors que c’était plafonné à 380 et ce qui est déjà pas mal.

Alors que nous, on a calculé que c’est 20 minutes, une demi-heure de travail, donc ça fait pas mal à l’heure. Eh bien, voilà, ce qu’ils ont trouvé aujourd’hui, c’est le pré état daté. Donc, ils respectent le plafonnement, mais ils en rajoutent avec une autre ligne qui est légale. Ça horripile et surprend lesgens qui vendent leur appartement. Et ça continue, même si c’est bien moins pire qu’avant.

Et surtout, si vous pouvez changer de syndic, mais qu’ils ont tous les mêmes pratiques tarifaires… ça ne 1isque pas de vous coûter moins cher ! Et là, on tombe sur un autre problème : le marché des syndics de copropriétés est très concentré, et a donné lieu à beaucoup de pratiques anticoncurrentielles.

LIONEL MAUGAIN

Il y a une grande concentration dans le métier de syndic ou si vous regardez bien, il n’y a que quelques acteurs qui ont acquis au fil des années, ont racheté des cabinets indépendants ou même des réseaux. Si bien qu’aujourd’hui, on a une forte concentration et effectivement,on veut faire croire parfois qu’il yaune vraie concurrence. Quand un président de conseil syndical contacte trois syndics différents,demande des devis, il est possible que ce soit de la fausse concurrence et que les trois syndics appartiennent au même groupe qui se disperse. C’est ce que veut dire la DGCCRF. Après, c’est extrêmement difficile à prouver. Et là-dessus, effectivement, les copropriétaires peuvent être démunis sur ce genre de pratique.

EMMANUEL

La DGCCRF, dont parle Lionel Maugain, c’est la Direction générale de la concurrence, de laconsommation, et de la répression des fraudes : l’un des bras armés de l’État pour faire respecter le droit de la concurrence, et enquêter sur des pratiques qui y contreviennent. Une enquête menée en 2018aparexemple montré un tour de passe-passe fréquent. Le promoteur d’un nouvel immeuble, qui vient d’être construit, choisit un syndic – vu que l’assemblée des copropriétaires ne peut pas encore le faire. Mais, oh surprise, le syndic est une entreprise qui appa1tient au même groupe ou à une holding commune avecle promoteur ! Facile de se mettre d’accord avec lui sur les tarifs ! Dans ce cas, les propriétaires doivent au moins en être informés… et ce n’était pas toujours le cas.

Vous aurez remarqué qu’on parle beaucoup au passé, à propos de tous ces abus. C’est parce que lesdifférentes lois qui ont été mises en œuvre dans les années 2010 ontcommencé à assainir un peu le marché. L’une des dispositions qui a le mieux fonctionné, c’est le contrat standardisé (entre syndic et conseil syndical) : le modèle de ce contrat est disponible publiquement, et les syndics ont du mal àjustifier ce pour quoi ils devraient avoir un contrat plus compliqué et plus coûteux.

LIONEL MAUGAIN

C’est clair qu’on est mieux armé pour lutter contre les abus dans la mesure où on a un documentstandardisé et les syndics sont obligés de proposer ce contrat.Ce qui change, c’est les chiffresenface.Mais évidemment, C’est mieux comparable, c’est plus lisible pour les gens, même non-initiés, c’est plus clair.

Et on peut facilement dire Bah là, c’est trop cher. Là,c’est pas mal. Il n’y a pas que le contrat qui,évidemment, qui régit les relations au syndic mais c’est la base, rien ne vous empêche de négocier, pied à piedles tarifs s‘ils vous semblent abusifs.

Auparavant, malheureusement, il n’y avait pas que les tarifs à négocier. Ilfallaitfaire supprimer tout untas de lignes abusives. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

De même, la DGCCRF a « constaté une diminution du taux d’anomalies [dans les contrats], passé de 63 % des établissements contrôlés en 2017 à 46% en 2018. »

Mais ça ne règle pas le problème du manque de concurrence entre syndics. Lorsque vous êtes coincédans une relation d’agence insatisfaisante, il n’y a que trois solutions pour essayer de changer les choses : exit, voice, loyalty, comme dirait Albe1t Hirschman.

• Si vous restez fidèle à votre syndic, c’est que vouscomptez sur la « relation de confiance » que vous avezpu instaurer aveclui, comme le disait Lionel Maugain un peu plus haut. Bien sûr, c’est plus facile avec votre voisine Roselyne, qui se charge bénévolement de tous les dossiers depuis 1990, qu’avec unegrande société comme Foncia ou Citya.
• Si vous arrivez à trouver un interlocuteur auprès de votre syndic

professionnel, alors il est possible qu’en le secouant un peu, voire en le

menaçant de partir, il finisse par se bouger et enfin réparer l’ascenseur ou baisser ses frais d’état daté.

• Et la dernière solution, c’est de partir, en faisant jouer la concurrence… si toutefois vous trouvez des concurrents, et pas des confrères qui se sont déjà entendus sur le partage du marché.

Mais comme le dit Lionel Maugain, le meilleur allié des syndics, c’est la difficulté à mettre en œuvre des actions collectives, de la pait des propriétaires.

LIONEL MAUGAIN

On vit uneépoque, sije puis me permettre ou l’engagement est plusdifficile au nom des autres.Voilàla représentation,que ce soit politique, syndicale, et ça touche les copropriétaires, les copropriétés. Il ya de plus en plus de gens qui ne s’impliquent pas tellement, ils manquent de temps. Parce que c’est compliqué, parce que c’est des papiers, parce qu’ils ne voient pas que c’est quand même leurs intérêts collectifs. Donc, on peut taper sur les syndics, mais enfin, il y a un moment donné aussi,il y a uneresponsabilité individuelle du copropriétaire qui, s’il n’est pas content, il peut faire changer les choses. Etplutôt que de grogner aux assemblées générales. On a toujours appelé ça. On crihquait évidemment les gensqui étaient payés pourfaire des choses qu’ils ne faisaient pas, ou mal,ou avec abus, mais on disait toujours, mais voilà, il faut un conseil syndical fort pour faire respecter les intérêts collechfs. Donc,ilfaut toujours le rappeler ça.

EMMANUEL

Si ça prend autant de temps, pour aussi peu de gratifications, et avant tout pour se retrouver à payer desfactures, pas étonnant que les assemblées de copropriétaires et les conseils syndicaux ne fassent pas leplein. Face à ce genre de difficultés – et aussi pour faire jouer la concurrence – on a vu apparaître cesdernières années de nouveaux acteurs, comme Matera, qui offre une plateforme de gestion pour des copropriétés coopératives. Alors, est-ce que le numérique et les plateformes horizontales vont bouleverser les vieux syndics ? Pas si simple, là non plus :

LIONEL MAUGAIN

Effechvement, il y a des nouveaux ouhls qui sont très pratiques, très efficaces et qui sont satisfaisantspour les gensqui les utilisent aujourd’hui, apparemment, tout en restant très vigilants. Parce que ce sontdes start-

up qui ont levé beaucoup d’argent, comme on dit,ont beaucoup de moyens de développement et qui viennent vraiment bouleverser le marché, sans être des anges non plus. On est h·ès clair là-dessus, la nouvelle société Matera quifait tant parler d’elle. Effectivement, il y a beaucoup de choses qui sont à éclaircir dans leurs contrats. Et donc, c’est aussi aux copropriétaires de poser les bonnes questions et même les questions naïves… Et si, si les réponses sontfloues, c’est qu’il y a un problème. On est plus en position de discuter aujourd’hui qu’auparavant. On est moins victime et ça ne veut pas dire qu’on paye moins ou que c’est mieux géré parce qu’il y a toujours des problèmes de réactivité, des problèmes de disponibilité. Mais d’un point de vue réglementaire, contractuel, on a quand même fait de gros progrèsdepuis plusieurs années et donc ça,faut le reconnaître.

EMMANUEL

Finalement, ce qu’on peut en conclure, c’est qu’il ya un coûtincompressible à être propriétaire dans une coprop1iété. Si c’est votre cas, vous allez effectivement passer des heures dans des réunions où vous comprendrez la moitié de ce qui se passe, avec des dossiers qui traînent depuis des années, pour finir par voter 30000€ detravaux alors que tout le monde aurait préféré que ce soit moins cher. Mais si vous ne vous y intéressez pas de près… eh bien ce seront des professionnels qui vous demanderont deleur faire une confiance aveugle. De même que vous ne savez pas vraiment si votre garagiste a bien faitde changer vos bougies, il y a des chances pour que les syndics continuent à profiter de l’asymétried’information.

Or, l’accession à la propriété s’est développée, depuis les années 2000, en France. Notamment grâce à lafaiblesse des taux d’intérêt. Et les nouveaux propriétaires, qui se serrent déjà la ceinture pour rembourserleurs crédits, ne sont pas très heureux de découvrir qu’il va en plus falloir payer des charges… surtoutquand personne ne les avait prévenus. Henry Buzy­ Cazaux:

HENRY BUZV-CAZAUX

Ils ontfait un créditjusqu’à 30 – 35 ans.Maintenant c’est limité à 25 ans. fls se sont mis au maximum deleur solvabilité. Les fameux 33%, souvent. De là, done, les charges, ils n’ont pas réalisé qu’il fallaitqu’ils en paient. Il y a d’ailleurs un problème d’information. On vous dit tout net de la part desbanquiers quand ils prêtent de l’argent. Les banquiers ne se soucient jamais du coût de fonctionnement de l’immeuble de l’appartement. Toutefois, il faudrait peut-être que les banquiers puissent dire non à un crédit, sachant que derrière, il va y avoir un coût de fonctionnement très

élevé. Et là, il va y avoir en plus maintenant les fameux travau.,-v: de transition énergétique. Il a été chiffré que dans beaucoup d’immeubles, c’est des factures allant de 20 à 35 ooo par logement qui devront êb·e payées pour metb·e aux normes l’immeuble, mais également pour les parties communes. Bien sûr, en plus de ce que l’on peut faire à titre privatif, mais en général, on nevoit pas grand chose.Est-ce quevous vous imaginez que vous vous êtes endetté sur vingt ans,Vous êtes au maximum. et vous allez devoir trouver 30.000 euros sur deux, b·ois ans que le syndic va appeler. Donc, ça induit des réflexes qui ne sont pas les bons de la part des copropriétaires qui disent moi,je ne veux pas faire de travaux.

EMMANUEL

Alors, conclusion: est-ce que les syndics de copropriété veulent la peau de leurs propriétaires? Ce quiest sûr, c’est qu’ils ont largement abusé de leur situation lorsqu’on les a laissés tranquille.

Les lois Alur et Elan ont commencé à donner des outils à leurs clients pour faire jouer la concurrence.Et peut-être que des nouveaux acteurs comme Matera y contribueront également. Mais l’un des p1incipaux problèmes ici, ce sont les difficultés liées à l’action collective des propriétaires: ça ne suffit pas de tout déléguer! Il faut, en amont, se mettre d’accord sur ce qu’on veut faire, à quel coût, et sous quels délais. Tout ça prend du temps et de l’énergie… Sinon, comme dirait Lionel Maugain:

LIONEL MAUGAIN

Il y a une solution, c’est d’acheter une maison ou de rester locataire

Splash est une émission de Nouvelles Écoutes. Elle est présentée par Emmanuel Martin, produite et réalisée par Marine Raut, coordonnée par Mathilde Jonin, mixée par Ad1ien Beccaria à !’Anière-Boutique Studio