GENERIQUE EMMMANUEL Bienvenue dans Splash, le podcast qui jette un pavé dans la mare de l’économie. Je suis EmmanuelMartin, professeur d’éco en prépa à Rouen, et tous les lundis je décortique avec vous un sujet d’économie. Aujourd’hui, on va parler de pratiques anticoncurrentielles, de maquis juridique, et d’action collective. Pour cet épisode de notre série spéciale Immobilier, on s’intéresse aux syndics de copropriété. JINGLE SPLASH IMMO On a déjà parlé ensemble des agents immobiliers, une profession d’intermédiairede marché. Lessyndics de copropriété, c’est un autre genre de professionnels, mais qui profitent également de la « belle santé du marché immobilier », comme on dit dans les magazines – bref, des prix très élevés en ce moment. Les agences immobilières profitent de ce qu’on appelle en économie une asymétrie d’informations : si vous n’avez pas le temps, ou pas envie d’éplucher tous les dossiers de locataires qui se pressent aux portes de votre deux-pièces à 1400€, alors vous le faites faire par une entreprise. Les syndics de coprop1iété, c’est un peu différent: ce sont les propriétaires d’appartements qui leur délèguent la gestion d’un ce1tain nombre de dossiers, parce qu’… ben parce qu’ils n’ont pas vraiment lechoix de faire autrement en fait. On va le voir. Et du coup, leur rôle ne se limite pas à une seuletransaction ponctuelle. Ce sont plutôt des acteurs qui sont engagés dans une relation durable avecleurs mandataires Oes propriétaires), qui les paient souvent sans bien savoir ce qu’ils font. Et figurez-vous qu’ils en profitent… Avant d’entrer dans les détails de cette relation, de quoi parle-t-on au juste ? Si vous avez acheté un appartement, un parking, ou ce qu’on appelle plus généralement un « lot » dans une copropriété, vous allez être amené à partager des frais avec les autres propriétaires. Pour l’entretien desparties communes, les travaux éventuels, les espaces verts, etc., il faut bien se répartir la charge. On pourrait se dire qu’il suffit que les copropriétaires élisent l’un ou l’une d’entre eux, au sein del’assemblée des copropriétaires. Et ça existe parfois ! Mais dans ce cas ça risque de tomber sur Roselyne, 78 ans, qui a du temps devant elle et connaît bien l’immeuble, mais pas forcément la réglementation sur le bout des doigts. Et Roselyne risque de travailler pour presque rien. Et qui la remplacera quand elle ne pourra plus s’en charger? Donc, dans laplupart des copropriétés, ce sont des professionnels qui s’en chargent. C’est ce que m’a expliqué Lionel Maugain, journaliste à 60 millions de consommateurs et spécialiste du sujet : LIONEL MAUGAIN Donc, le fonctionnement, c’est assez simple. Tous les ans, les copropriétaires se réunissentpréalablement. On a établi un ordre du jour qui répertorie tous les problèmes à régler dans la copropriété,notamment s’agissant des parties communes dans un immeuble. Il y a parfois souvent un ascenseur. Il y a des espaces verts. fl faut bien que le syndicat, l’association des copropriétaires, s’en occupe. Soit, ilss’en occupent eux même en désignant l’un des leurs, soit, ils mandatent en votant à la majorité sur labase d’un contrat. fl mandate un professionnel qui sera chargé essentiellement d’exécuter ce qu’on luidemandera. EMMANUEL Prenez des notes, là: C’est le caractère collectif de la copropriété qui peut parfois poser problème : contrairement à ce qu’on appelle habituellement un syndicat, ici tout le monde n’a pas nécessairementles mêmes intérêts à défendre. D’où le rôle du syndic, selon Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers,et très bonconnaisseur du secteur : HENRY BUZV-CAZAUX Le syndic, il a un rôle que je compare à celui du maire d’une ville. fl doit conjuguer des intérêts divergents. On dit ce qu’on veut, mais structurellement, vous avez 25 copropriétaires et il n’y en a pas 2qui veulent la même chose. Et ça, ça veut dire que ce rôle d’arbih·e,pmfois un peu de shérif, doit aussifaire respecter la loi, d’ailleurs. On n’aime pas quelqu’un qui a ce rôle-là. La deuxième raison, c’est que c’est un percepteur. Il appelledes charges. Il n’y a guère que 7ou 8 % qui constituent ses honoraires. Qu’est-ce qu’il appelle ? De quoi payer les factures pour les travaux, pour l’énergie. Voilà quelqu’un qui m’envoie des factures,essentiellement des factures. Je ne l’aime pas beaucoup. EMMANUEL On n’a pas le droit, en France, de ne pas avoir de syndic si on est dans une copropriété. Et la réglementation sur les travaux de rénovation, par exemple, ou encore l’entretien des ascenseurs, peut êtretrès compliquée à maîtriser. Donc, ça ouvre la porte à des professionnels qui se chargent de le faire pourvous, et avec lesquels la copropriété signe un contrat. Dans tous les contrats, il faut évaluer ce qui doitêtre fait, et à quel prix… Et ce n’est pas toujours évident. LIONEL MAUGAIN Par exemple, ce qu’on reproche souvent au syndic, c’est de pas assez, être à la fois réactif et pas assez présent. Donc, ce qu’il faut négocier dans le contrat, par exemple, c’est le nombre de visites annuellesqu’ils feront en compagnie de représentants du conseil syndical, du président, en l’occurrence, qui estquand